Přeskočit na navigaci

Jak se hlasuje ve společenství vlastníků jednotek?

Pravidla pro hlasování dle zákona č.72/1994 Sb.:

  1. Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství (§9 (8)) a je schopné usnášení při přítomnosti vlastníků s nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků (§9 (12)).
  2. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek (§11 (3)) a k přijetí usnesení je potřeba nadpoloviční většiny přítomných hlasů (§11 (2)).
  3. Spoluvlastníci jednotky (SJM) mají postavení vlastníka jednotky, jeden nedělitelný hlas (§11 (3)), (na základě jejich domluvy, kdo bude hlasovat). Plná moc od spoluvlastníka (SJM téže jednotky) nemusí být vyžadována. Přítomnost ostatních spoluvlastníků SJM téže jednotky na schůzi není na závadu.
  4. Nadpoloviční většiny všech vlastníků je zapotřebí k přijetí usnesení o:
    • volbě člena výboru (pověřeného vlastníka), (§9 (12)),
    • výši plateb záloh na předpokládané náklady potřebné v následujících měsících (§15 (2)),
    • způsobu účtování služeb, není-li to stanoveno zvláštním předpisem (§9a (2)), písemné hlasování.
  5. 75% přítomných vlastníků je zapotřebí ke:
    • schválení nebo změně stanov (§11 (4)),
    • změně prohlášení vlastníka (§11 (4)),
    • uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám (§11 (4)),
    • způsobu účtování cen služeb, není-li to stanoveno zvláštním předpisem (§11 (4)), (§9a (2)), hlasování na shromáždění vlastníků.
  6. 75% všech vlastníků je zapotřebí ke schválení:
    • modernizace, rekonstrukce, opravám domu, nemění se vnitřní uspořádání a velikost podílů §11 (5)).
  7. 100% hlasů všech vlastníků je zapotřebí:
    • ke změně účelu užívání, k změně stavby (§11 (5)).

Nadpoloviční většina všech vlastníků (min 852,6 m2) má větší váhu hlasování (písemné hlasování) než 75% přítomných vlastníků (min 640 m2) – shromáždění vlastníků.

zpět

Historie opravy střechy

Po předání domu Pozemními stavbami Klatovy a.s. bylo zjištěno mnoho závad. Nejzávažnější byla závada střechy, kde docházelo k padání tašek a ledových masivů, tvoření mohutných rampouchů v místech úžlabí domu, zatékání do garáží a chodeb domu atd. To bylo důvodem k rozhodnutí shromáždění vlastníků dne 20. 9. 2003 a 4. 10. 2003 (rozhodnuto jednomyslně) o podání žaloby.

K podání žaloby byla zvolena advokátní kancelář Mařík a spol., která se osvědčila při jednání o Kupní smlouvě ve věci získání pro společenství studny a okolních pozemků. Tato kancelář požadovala vypracování znaleckých posudků a zplnomocnění od jednotlivých vlastníků. Na doporučení Ing. Holce od fy Bramac byl posudek zadán Ing. Kutnarovi. Z důvodů nesplnění všech našich požadavků, byl zpracován ještě jeden nezávislý posudek soudním znalcem Ing. Trojánkem, který současně navrhl způsob odstranění závad a zpracoval rozpočet nákladů. Při prohlídce střechy oběma znalci byla k rozebrání částí střechy využita stavební firma Brůna s.r.o. Plzeň. Znalecké posudky se kromě střechy vyjadřují též k problémům s okny, se vzduchotechnikou, s balkóny, s izolacemi, s garážemi, s odvodněním okolí domu a ke stavbě domu jako celku. Dále k dodatečným půdním vestavbám, kolaudacím, k projektové dokumentaci (stavební deník) atd. Celkové náklady na odstranění všech nejzávažnějších závad byly odhadnuty na cca 9 milionů Kč.

Dne 10. 4. 2004 bylo na základě výsledků znaleckých posudků rozhodnuto shromážděním vlastníků o zahájení opravy střechy. K zajištění finančních prostředků bylo rozhodnuto o mimořádné zálohové platbě ve výši 500,- Kč/ m2 majetkového podílu. Ta měla být po provedení opravy a po vyřízení všech náležitostí (výsledku soudu, plnění pojišťovny a slíbené finanční účasti fy Bramac) vyúčtována a vrácena.

1. etapa opravy:
Soudní znalci byli požádáni o pomoc při výběru stavební firmy na opravu střechy. Oběma znalci (hlavně ing. Trojánkem) byl doporučen pan Brůna. Ten však pro nedostatek času zakázku odmítl. Na základě osobní známosti s panem Černým nakonec přistoupil na zkušební opravu 1/4 nejproblematičtější části střechy ještě koncem roku 2004. Až po vyzkoušení (po zimě) měla být oprava dokončena celá. Při podpisu smlouvy však pan Brůna přistoupil (z důvodů úspor na dopravě, mechanizaci, materiálu atd) na základě naší žádosti na zkušební opravu 1/2 střechy (její SV části směrem k potoku) a zhotovení bezpečnostních stříšek pod úžlabími.

Rozsah opravy:

Během zimy 2004 – 2005 se oprava střechy (úžlabí) osvědčila celkově bez problémů. Tvoření rampouchů se snížilo. Instalace kovových zábran se však projevila jako nevhodná z důvodu zadržení velkých vrstev sněhu, zatížení krovu a tašek. V okolí vikýřů a střešních oken vznikaly závěje sněhu. Část kovových zábran byla tíhou sněhu deformována. Na tyto problémy byl předseda výboru pan Černý upozorněn panem Havlíkem, ing. Klementem a pí. Burešovou. Dále byla zjištěna nutnost zvýšení dimenze části žlabu, zvýšení průměru svodů na 120 mm, doplnění gajgrů a zajištění možnosti jejich čištění (oba svody jsou zaústěny přímo do vodorovné dešťové kanalizace bez možnosti čištění).

2. etapa opravy:
1. etapa opravy střechy byla podrobena kritice zejména ing. Müllera a dalších vlastníků (ing. Jandy, mgr. Tremla, mgr. Platzera, ing. Novotného atd) z důvodů vysoké ceny za opravu a zpochybnění potřeby instalace bezpečnostních stříšek. Ing. Müller údajně provedl výběrové řízení a společně s novým výborem zadal 2. etapu opravy firmě Střecha s.r.o. Plzeň, která uvedla v nabídce nižší cenu opravy. U této firmy se však jedná o známý trik počáteční nízké ceny, aby získala zakázku. Pak následují dodatečné faktury a výsledkem je cena vyšší a navíc mizerná kvalita práce. To vše se naplnilo.

Celou akci osobně řídil ing. Müller. Změnu firmy podporovali zejména ing. Novotný a ing. Janda. Pan Černý dle jeho vyjádření se změnou firmy nesouhlasil. Prosadil však montáž kovových zábran i na druhou část střechy i přes opakovaná upozornění, včetně upozornění a odmítavého názoru pana Brůny. Před změnou firmy jsem celý výbor a opakovaně zejména předsedu pana Černého varoval. Upozorňoval jsem ho i na nevhodnost montáže kovových zábran a nutnost výměny žlabů a svodů. Na mojí žádost se uskutečnilo jednání s majitelem firmy p. Kauskem. Požadoval jsem možnost kontroly nabídky a smlouvy, což mi bylo arogantním způsobem odmítnuto. Nebyl splněn ani můj požadavek na nezávislý stavební dozor, i když byl přislíben. Bylo přinejmenším jasné, že u tak komplikované zakázky musí vzniknout problémy se zárukou. Veškeré mé obavy se naplnily během jedné zimy. Do této části střechy zatékalo od počátku po dokončení opravy. Zatékalo nejen do bytů pod střechou, ale i do bytu v 1. patře. Voda proniká do obvodových zdí a izolací, stéká po dřevěných obkladech a na balkóny. Před zahájením opravy této části střechy žádné takové problémy nebyly. Současný stav je mnohem horší, než před opravou. Pro společenství by po zkušenostech z 1. etapy vyšlo nejlevněji tuto část střechy tímto způsobem neopravovat vůbec.

zpět

Vztahuje se na pozemky okolo domu zákon č.72/1994 Sb.?

Ne, zákon č.72/1994 Sb. se vztahuje pouze na dům a pozemek pod ním.

zpět

Jak je to s prohlášením vlastníka?

V prohlášení vlastníka jsou za vlastníka považovány Pozemní stavby Klatovy. Prohlášení vlastníka je zrušeno prvními schválenými stanovami SVJ.

zpět